F I S O

šperky z polodrahokamov

Späť

Dodanie a nájom nehnuteľnosti

Počet zobrazení: 406

Dodanie a nájom nehnuteľnosti, § 38 Zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty, Oslobodenie od dane z pridanej hodnoty, § 3 - Zdaniteľná osoba Zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty, § 49 - Odpočítanie dane platiteľom Zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty.

Dodanie a nájom nehnuteľnosti

Prenájom nehnuteľnosti a DPH

§ 38Dodanie a nájom nehnuteľnosti – Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty

(1) Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, 19) na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti; platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane. Byty a nebytové priestory sa na účely oslobodenia od dane podľa prvej vety považujú za časť stavby.

(2) Oslobodené od dane je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Pokiaľ sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, vzťahuje sa na jeho dodanie odsek 1.

(3) Oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou
a) nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby),
b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
d) nájmu bezpečnostných schránok.

(4) Na účely odseku 3 sa ubytovacím zariadením rozumie hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo iná ubytovňa pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým sa rozumie ubytovanie na obdobie kratšie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí.

(5) Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane.

(6) Odseky 3 až 5 sa vzťahujú aj na podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

§ 3 - Zdaniteľná osoba - Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty

(1) Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa odseku 2 bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti.

(2) Ekonomickou činnosťou (ďalej len podnikanie ) sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, 1) duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku; ak je majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak.

(3) Vykonávanie činnosti na základe pracovnoprávneho vzťahu, štátnozamestnaneckého pomeru, služobného pomeru alebo iného obdobného vzťahu, keď fyzická osoba je povinná dodržiavať pokyny alebo príkazy, čím sa vytvára stav podriadenosti a nadriadenosti z hľadiska podmienok vykonávanej činnosti a jej odmeňovania, sa nepovažuje za nezávislé vykonávanie činnosti podľa odseku 1.

(4) Štátne orgány a ich rozpočtové organizácie, štátne fondy, orgány územnej samosprávy a ich rozpočtové organizácie a iné právnické osoby, ktoré sú orgánmi verejnej moci, sa nepovažujú za zdaniteľné osoby, keď konajú v rozsahu svojej hlavnej činnosti, a to ani v prípade, ak prijímajú v súvislosti s touto činnosťou platby, s výnimkou, ak táto činnosť výrazne narušuje alebo môže výrazne narušiť hospodársku súťaž, a s výnimkou, ak vykonávajú činnosti uvedené v prílohe č. 8 a tieto činnosti nevykonávajú v zanedbateľnom rozsahu. Správa štátnych hmotných rezerv Slovenskej republiky 2) je zdaniteľnou osobou v rozsahu nákupu a predaja štátnych hmotných rezerv. narušuje alebo môže

(5) Každá osoba, ktorá príležitostne dodá nový dopravný prostriedok (§ 11 ods. 12) z tuzemska do iného členského štátu a tento nový dopravný prostriedok je ňou alebo kupujúcim alebo na ich účet odoslaný alebo prepravený kupujúcemu, je na tento účel zdaniteľnou osobou.

__________________________________________________________________________________

Otázka č. 2 - Prenájom rodinného domu zaradeného v majetku živnostníka voči občanom aj podnikateľom

Živnostník, platiteľ dane má v podnikaní  rodinný dom, ktorý prenajíma.  Okrem základných služieb spojených  s prenájmom iné služby neposkytuje. Dom prenajíma občanom,  prípadne  podnikateľom - neplatiteľom dane. Je povinný  k prenájmu rodinného   domu uplatňovať daň   z pridanej hodnoty?

Odpoveď

Platiteľ dane pri  nájme nehnuteľnosti postupuje  podľa § 38 zákona  DPH, pričom v zmysle § 38 ods. 3 zákona o DPH nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane s výnimkou prípadov uvedených v tomto ustanovení.  Zákon však dáva platiteľovi dane právo voľby, že platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť inému podnikateľovi, sa môže rozhodnúť, že nájom bude zdaňovať (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).  Právo voľby zákon umožňuje len tým platiteľom dane, ktorí prenajímajú nehnuteľnosti osobám, ktoré sú zdaniteľnými osobami. V ostatných prípadoch musí platiteľ dane nájom nehnuteľnosti poskytnúť s oslobodením od dane. Z uvedeného vyplýva, ak platiteľ dane  prenajme nehnuteľnosť alebo jej časť osobám, ktoré nie sú  zdaniteľné osoby napr. občanom,  uvedený nájom je v zmysle § 38 ods. 3 zákona o DPH  oslobodený od dane z pridanej hodnoty.

 

Otázka č.6 - Prenájom častí nebytových priestorov voči viacerým nájomcom – voči podnikateľom aj voči súkromným osobám

Musí byť prenájom časti nehnuteľnosti voči viacerým nájomcom v rovnakom režime voči všetkým nájomcom napr. v prípade rozhodnutia nájmu oslobodiť od dane, resp. všetky nájmy zdaniť, alebo posudzovať prenájmy voči platiteľom inak, ako voči neplatiteľom?

Odpoveď

Uvedenú problematiku rieši § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH.

V zmysle tohto ustanovenia sa každý nájomný vzťah posudzuje samostatne, čo inak znamená, že pokiaľ sa voči jednému nájomcovi, ktorým je podnikajúci subjekt (bez ohľadu na to či má postavenie platiteľa, alebo neplatiteľa – zdaniteľnej osoby) rozhodne prenajímateľ zdaniť a voči inému nájomcovi sa rozhodne nájom oslobodiť od dane, je to v plnej kompetencii prenajímateľa a v súlade so zákonom o DPH.

Ustanovenie § 38 ods. 3 však nedovoľuje zdaniť prenájom nehnuteľnosti, ak je nájomný vzťah uzavretý medzi prenajímateľom (platiteľom dane) a nájomcom – napr. súkromnou osobou, alebo nezdaniteľnou osobou. Z uvedeného vyplýva, že pokiaľ by platiteľ – prenajímateľ – uzatvoril nájomný vzťah s nezdaniteľnou osobou, tento nájom je vždy oslobodený od dane.

 Odpočítanie dane

 Vo všeobecnosti pri poskytovaní nájmu nehnuteľnosti si platiteľ môže odpočítať daň z prijatých tovarov a služieb vtedy, ak prijaté tovary a služby použije na účely svojho zdaňovaného nájmu nehnuteľnosti. Vecné a časové podmienky na odpočítanie dane upravuje § 49 až § 51 zákona o DPH.

 To znamená, že ak platiteľ poskytuje iba nájom nehnuteľnosti, môžu pri odpočítaní dane nastať nasledovné situácie:

  • ak platiteľ poskytuje nájom nehnuteľnosti iba pre nezdaniteľné osoby, nájom je oslobodený od dane a platiteľ nemá nárok na odpočítanie dane pri kúpe tovarov a služieb, ktoré prijme na účely oslobodeného nájmu,
  • ak platiteľ poskytuje nájom nehnuteľnosti iba pre zdaniteľné osoby a platiteľ sa rozhodne nájom pre všetkých nájomcov zdaniť, môže si odpočítať daň z kúpených tovarov a služieb v plnom rozsahu, ak prijaté tovary a služby použije na účely zdaňovaného nájmu,
  • ak platiteľ poskytuje nájom oslobodený od dane (t.j. nájom pre nezdaniteľné osoby alebo nájom pre zdaniteľné osoby, ktorým sa platiteľ nerozhodol nájom zdaniť) a zároveň aj nájom zdanený (pre zdaniteľné osoby, ktorým sa platiteľ rozhodol nájom zdaniť), bude daň na vstupe z kúpených tovarov a služieb na účely týchto nájmov krátiť koeficientom (§ 50 zákona o DPH).

 ___________________________________________________________________________

 Pri poskytnutí nájmu nehnuteľnosti oslobodeného od DPH bez nároku na odpočítanie dane

 Ak platiteľ dane poskytuje nájom nezdaniteľným osobám, nájom je oslobodený od dane a platiteľ nemá nárok na odpočítanie dane z prijatých tovarov a služieb, ktoré použije na účely tohto nájmu.

 Príklad:    Platiteľ dane prenajal nehnuteľnosť fyzickej osobe – nepodnikateľovi. Za mesiac júl 2016 dodal uvedenú službu prenájmu nehnuteľnosti v hodnote 1500 eur. Keďže nájom nehnuteľnosti bol poskytnutý pre nezdaniteľnú osobu, služba je oslobodená od DPH. V súvislosti s uvedeným prenájmom platiteľ kúpil v júli 2016 od slovenského platiteľa DPH tovary a služby v hodnote 480 eur, z toho základ dane 400 eur a DPH 80 eur. Vzhľadom k tomu, že platiteľ poskytuje oslobodený nájom nehnuteľnosti, nemôže si odpočítať daň vo výške 80 eur.

Pri poskytnutí zdaňovaného nájmu nehnuteľnosti a odpočítanie dane

Ak platiteľ dane poskytuje nájom nehnuteľnosti zdaniteľným osobám, môže sa rozhodnúť, že nájom zdaní, čiže uplatní 20% DPH. Ak platiteľ nájom zdaní, má nárok na odpočítanie dane z prijatých tovarov a služieb v súvislosti so zdaňovaným nájmom.

 Príklad:   Platiteľ dane prenajal nehnuteľnosť zdaniteľným osobám – podnikateľom, z ktorých niektorí sú platitelia DPH. Prenajímateľ sa rozhodol nájom voči všetkým nájomcom zdaniť 20% DPH. Platiteľ poskytol uvedené služby prenájmu nehnuteľnosti pre všetkých nájomcov za júl 2016 v celkovej hodnote 4800 eur, z toho základ dane 4000 eur a DPH 800 eur. Platiteľ v mesiaci júl 2016 kúpil od slovenského platiteľa DPH tovary a služby v hodnote 480 eur, z toho základ dane 400 eur a DPH 80 eur, ktoré použije na uvedené zdanené prenájmy nehnuteľnosti. Keďže sa platiteľ rozhodol služby prenájmu nehnuteľnosti zdaniť, uvedie základ dane vo výške 4000 eur v r. 03 daňového priznania a DPH vo výške 800 eur v r. 04 daňového priznania. Zároveň si platiteľ dane môže odpočítať daň z kúpených tovarov a služieb, t.j. sumu 80 eur uvedie v r. 21 a v r. 23 daňového priznania.

 Pri poskytnutí oslobodeného a súčasne zdaňovaného nájmu nehnuteľnosti a odpočítanie dane s použitím koeficientu

 Ak platiteľ dane poskytuje nájom nehnuteľnosti nezdaniteľným osobám a zároveň aj zdaniteľným osobám, potom je nájom nehnuteľnosti pre nezdaniteľné osoby oslobodený od DPH a pre zdaniteľné osoby sa platiteľ môže rozhodnúť nájom zdaniť, t.j. uplatniť 20% DPH (platiteľ sa môže rozhodnúť nájom zdaniť pre všetkých nájomcov, ktorí sú zdaniteľnými osobami alebo len pre niektorých). Ak platiteľ dane poskytuje nájom nehnuteľnosti oslobodený od dane a zároveň aj zdanený nájom nehnuteľnosti, bude daň na vstupe z prijatých tovarov a služieb na účely poskytovania oslobodeného a zároveň zdaneného nájmu nehnuteľnosti krátiť koeficientom.

 Príklad:   Platiteľ dane prenajal časť nehnuteľnosti nezdaniteľným osobám a za mesiac júl 2016 dodal uvedené služby (jednotlivé prenájmy nehnuteľnosti pre nezdaniteľné osoby) oslobodené od dane v celkovej hodnote 3000 eur. Zároveň prenajal časť nehnuteľnosti zdaniteľným osobám, pri ktorých sa rozhodol nájom zdaniť a celková hodnota dodaných služieb, ktoré sa rozhodol prenajímateľ zdaniť, za mesiac júl 2016 je 4800 eur, z toho základ dane 4000 eur a DPH 800 eur. Na účely poskytovania uvedených prenájmov (oslobodených aj zdanených) platiteľ dane kúpil v mesiaci júl 2016 od slovenského platiteľa DPH tovary a služby v hodnote 1200 eur, z toho základ dane 1000 eur a DPH 200 eur. Platiteľ aj v r. 2015 poskytoval nájom nehnuteľnosti oslobodený od dane a zároveň aj zdanený nájom nehnuteľnosti, preto používal koeficient. Koeficient z r. 2015 bol 0,75. Pri odpočítaní dane musí platiteľ daň na vstupe krátiť koeficientom, t.j. krátiť vstupnú sumu DPH vo výške 200 eur, pričom použije koeficient z predchádzajúceho roka, t.j. 200 x 0,75 = 150 eur. Platiteľ dane si môže odpočítať daň len vo výške 150 eur a túto sumu uvedie v r. 21 a v r. 23 daňového priznania.

 

Prihlásenie